中經記者 陳婷 趙毅 深圳報道
“2025年，深圳甲級辦公樓市場持續深化結構性調整租賃。在新增供應高位釋放與企業租賃需求結構性轉型的雙重影響下，市場呈現‘總量承壓、結構分化’格局。以消費電子、智慧製造、品牌出海及相關專業服務為代表的新經濟行業，成為租賃新需求的重要支撐。”1月20日，仲量聯行華南區董事總經理、華南區與華西區商業地產部負責人李文傑對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示。
據仲量聯行統計，深圳甲級辦公樓市場在2025年迎來階段性供應高峰，全年共15個專案入市，新增供應面積近116萬平方米，為近三年來最高水平，整體空置率同比增長1.8個百分點至26.2%租賃。
仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗對記者表示，隨著消費電子產品需求復甦及人工智慧大模型應用加速，相關產業在深圳的叢集化發展趨勢增強，企業研發與運營空間需求有望持續攀升，進而推動智慧製造及消費電子企業擴大辦公空間並進行設施升級租賃。
科技類企業主導市場需求
近年來，深圳企業租戶持續最佳化不動產策略，透過更靈活的租賃安排與更嚴格的成本管控實現提質增效租賃。2025年，續租及成本導向型搬遷仍為主導策略，租約重組交易佔比進一步提升。
據仲量聯行統計，多數續租交易伴隨租金水平、租賃規模等核心條款調整租賃。在搬遷案例中，租戶通常保持相對穩定的租賃面積，在控制成本的同時提升辦公品質與運營效率。外資企業繼續保持審慎的成本管控策略，2025年全年租賃成交約佔總量的18%。
從行業分佈看，科技類企業仍主導市場需求，成交面積佔比近30%，其中智慧製造領域表現尤為活躍租賃。消費電子、品牌出海及相關服務企業的租賃需求穩步釋放，部分企業把握市場機遇，升級至甲級辦公樓，以最佳化辦公空間並提升企業形象。據仲量聯行統計，深圳辦公樓市場2025年約30%的擴租、升級及新設立等新增租賃需求面積來自上述行業。此外，以大型科技和金融類企業為代表的總部自用需求對整體淨吸納量形成有力支撐，2025年全年貢獻超過一半的淨吸納量。
李文傑指出，依託全過程創新生態鏈，深圳已構建起以硬科技為底色、外向型經濟為引擎、戰略性新興產業叢集為支撐的獨特產業格局租賃。“深圳辦公樓租賃需求的主要增量動力來自三方面：一是消費電子行業的業務擴張帶動新增與擴租需求；二是品牌加速出海，推動跨境支付、國際物流、海外營銷投放及跨境法律諮詢等配套專業服務行業需求顯著提升；三是以人工智慧、晶片半導體為代表的戰略性新興產業加速發展，帶動研發與運營辦公空間需求上行。”
租金水平持續回落
據仲量聯行統計，2025年，深圳甲級辦公樓市場新增供應專案高度集中於前海（約佔35%）、寶安中心（約佔21%）和後海（約佔21%）三大子市場，且半數以上為企業自建總部大樓租賃。
在新增供應集中釋放與部分存量專案主力租戶調整的共同影響下，深圳甲級辦公樓整體空置率上升，結構性壓力進一步顯現租賃。分市場來看，前海片區新竣工專案憑藉更具競爭力的租金水平與商業配套的持續完善，更有效承接企業辦公升級與周邊外溢需求，在供應高位下，其空置率相對穩定。尤其在2025年第四季度，隨著租金調整帶動的搬遷與升級交易增多，前海片區錄得多筆整層及以上成交，片區空置率環比下降2.3個百分點，並推動深圳全市淨吸納量在四季度環比顯著回升，成為全年表現最強的季度。
在供應高位常態化、去化壓力上升與租戶議價能力增強並存的環境下，市場各方透過多元策略組合重塑供需平衡與成交邏輯租賃。除新租租金持續下調外，續租談判進一步向租戶傾斜，業主更加頻繁地與現有租戶推進租約重組，以穩定出租率並降低租戶流失風險。
仲量聯行提供的資料顯示，深圳甲級辦公樓市場租金水平在2025年持續回落，同比下降11.1%租賃。供給端加快結構性最佳化，部分在建及存量專案透過引入酒店及其他業態緩解空置壓力，另一些專案著力提升裝修交付服務能力、物業管理與配套設施水平，以增強產品競爭力與使用者粘性。
展望2026年，深圳甲級辦公樓市場預計仍將有超150萬平方米新增供應入市租賃。仲量聯行對此分析指出，供需結構性矛盾短期內難以明顯緩解，市場競爭預計維持高強度，租金仍將承壓、空置率延續高位執行。租戶在嚴控成本的同時，將更重視辦公空間對業務運營的實際支撐效能。業主需透過更靈活的租賃條款與服務能力提升，換取穩定現金流與更可持續的出租率。
曾麗表示，伴隨企業更嚴格的成本管控，辦公選址正由單一價格導向轉向對極致價效比以及物業管理、配套設施等多維度的綜合評估，這將利好核心商務區的優質辦公空間，以及新興商務區內配套日趨成熟、具備更高價效比的辦公樓專案租賃。
